假離婚的不敢了，真離婚的怎么辦？ ——上海樓市新政出臺(tái)，真離婚人士受牽連，已付房款和定金如何解決？
新年首月，在打新熱情高漲、“二手房?jī)尚r(shí)跳價(jià)40萬(wàn)元”的躁動(dòng)之中，1月21日深夜，上海市住建委、房管局等八個(gè)部門本著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的“原則，聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，該意見中最重磅的無(wú)疑就是這一條：
夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，并且將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
新政出臺(tái)，讓不少借著“假離婚”的買房人措手不及，一時(shí)間進(jìn)退兩難。然而，對(duì)于剛交付定金和部分房款的，購(gòu)房是為了解決實(shí)際住房剛需的真離婚人士來(lái)說(shuō)真有叫天天不應(yīng)叫地地不靈的無(wú)奈。黃律師就正巧有位女當(dāng)事人，她和前夫剛離婚不久，未完全從離婚的創(chuàng)傷中痊愈，拿著前夫給她的微薄的補(bǔ)償款，想買一套屬于自己的小蝸居，獨(dú)立撫養(yǎng)女兒。就在政策出來(lái)前兩天，才剛付了20萬(wàn)的定金，沒趕上網(wǎng)簽卻突然失去了購(gòu)房資格。這對(duì)她來(lái)說(shuō)是人生的又一次重大打擊。她此時(shí)唯一的希望是，能夠順利與上家解除定金合同，返還20萬(wàn)定金，而上家卻不同意，讓她來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。
她的故事只是此次政策出臺(tái)后一個(gè)縮影，意見出臺(tái)后，從客觀上可能會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同糾紛頻發(fā)。意見對(duì)于房屋買賣合同會(huì)造成兩個(gè)主要方面的影響。一、使本來(lái)就有購(gòu)房資格或即將具有購(gòu)房資格的人因為政策的變動(dòng)失去了購(gòu)房資格；二、加大了買受人的首付比例或貸款利率，導(dǎo)致買受人失去付款能力。買受人不具備購(gòu)房資格或者付款能力是合同無(wú)法繼續(xù)履行的最主要原因。在限購(gòu)政策背景下，因?yàn)橘I受人的原因致使房屋合同無(wú)法繼續(xù)履行，在歸結(jié)責(zé)任時(shí)，則必須考慮以下幾大問題：
1. 限購(gòu)政策是否屬于不可抗力或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由？
2. 買賣雙方是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
3. 購(gòu)房人能否退回購(gòu)房款或購(gòu)房定金呢？
4. 法院認(rèn)定合同可否繼續(xù)履行的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
無(wú)獨(dú)有偶，為堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房等違法行為，2015年上海也出臺(tái)過(guò)限購(gòu)政策，因此，在2016年，2017年，解除房屋買賣合同及返還定金、房款的訴訟糾紛非常多，我們通過(guò)對(duì)2016、2017兩年的法院判決進(jìn)行歸納，研究出裁判思路，以供此次政策出臺(tái)后的糾紛解決。
陳某訴盛某某房屋買賣合同糾紛案
2016年3月15 日，原，被告簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議及買賣協(xié)議，約定原告購(gòu)買被告位于寶山區(qū)蘊(yùn)川路某弄某號(hào)某室房屋。原告當(dāng)日支付了定金人民幣20000元，雙方約定在協(xié)議后的35 日內(nèi)簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。但是在2016年3月24日，上海市出臺(tái)新的限購(gòu)政策，原告因不符合連續(xù)繳納社保滿五年的購(gòu)房條件而向被告提解除合同并返還定金。原告原是符合上海市之前的限購(gòu)政策，三年內(nèi)繳滿社保兩年的的購(gòu)房資格要求，但是新政出臺(tái)后，原告就不符合購(gòu)房資格了。故原告訴至法院，要求解除雙方的房地產(chǎn)買賣合同并要求被告返還定金及支付利息。
原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議及買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。原告在支付了定金20,000元之后，雙方根據(jù)約定在 35日內(nèi)簽訂示范文本的房地產(chǎn)買賣合。但在上述期間內(nèi)，上海市出臺(tái)了新的限購(gòu)政策，根據(jù)原告提供的證據(jù)材料可證明其不符合新政策中關(guān)于購(gòu)房人須連續(xù)繳納社保滿五年的購(gòu)房件，即其被列為限購(gòu)對(duì)象。上述客觀事實(shí)的發(fā)生對(duì)原、被告雙方而言，屬于不可預(yù)測(cè)、不可避免和不可支服的不可抗力情形。根據(jù)合同法規(guī)定，原告在不可抗力的法定事由發(fā)生后，有權(quán)主張解除合同，同時(shí)不應(yīng)追究買賣雙方的責(zé)任。據(jù)此，依照《合同法》第九十四條第一項(xiàng)、第九十六條的規(guī)定，判決解除原告陳某與被告盛某某就寶山區(qū)蕰川路某弄某號(hào)某室房屋簽訂的房屋買賣協(xié)議，被告盛某某返還原告陳某定金并支付相成利息。
參考案例延伸閱讀
（裁判觀點(diǎn)摘要）
上海市寶山區(qū)人民法院（2014）寶民三（民）初字第818號(hào)民事判決
該判決認(rèn)為，限購(gòu)政策在房屋買賣雙方簽訂合同前即已發(fā)布，而限購(gòu)政策系政府公開信息，原告作為購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)了解自己是否具備購(gòu)房資格?，F(xiàn)因房屋買受人不具備購(gòu)房資格，且在合同約定的付款時(shí)間未支付相應(yīng)的首付款，進(jìn)而導(dǎo)致雙方買賣合同無(wú)法履行，系房屋買受人違約，房屋賣售人有權(quán)沒收定金。
上海市青浦區(qū)人民法院（2016）滬0118民初4222號(hào)民事判決
該判決認(rèn)為，因2016年3月25日上海市出臺(tái)了新的購(gòu)房政策，導(dǎo)致原告不符合新的購(gòu)房資質(zhì)，雙方無(wú)法簽訂買賣合同，屬于情勢(shì)變更。雙方之間的居間合同因不能實(shí)現(xiàn)合同之目的，應(yīng)予以解除。合同解除后，原告有權(quán)要求被告返還定金2萬(wàn)元。原告要求被告支付利息損失的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
上海市寶山區(qū)人民法院（2016）滬0113民初12930號(hào)民事判決
該判決認(rèn)為，新的限購(gòu)政策屬于不可預(yù)測(cè)、不可避免和不可克服的不可抗力情形，雙方互相不負(fù)違約責(zé)任。賣售人返還已收款項(xiàng)并歸還自合同解除之日起算的利息。
上海市寶山區(qū)人民法院（2016）滬0113民初11945號(hào)民事判決
該判決認(rèn)為，房屋買賣雙方合同簽訂以后，上海市政府于2016年3月25日頒布房產(chǎn)新政，房屋買受人因此喪失購(gòu)房資格，房屋買受人要求解除合同并返還定金，應(yīng)予支持。房屋買賣雙方都不構(gòu)成違約，房屋買受人要求房屋賣售人賠償利息損失不予支持，房屋賣售人要求沒收定金不予支持。
上海市寶山區(qū)人民法院（2017）滬0113民初16710號(hào)民事判決
該判決認(rèn)為，由于房屋買受人屬于限購(gòu)對(duì)象導(dǎo)致房屋買賣雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)法履行，房屋買受人構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。
總結(jié)上述案例和裁判要旨，不難發(fā)現(xiàn)，買賣雙方因限購(gòu)政策導(dǎo)致房屋買賣合同的無(wú)法履行。買受人在何種情況下能夠退回到購(gòu)房款，關(guān)鍵要看以下幾方面：
法院在判斷買受人是否具有購(gòu)房資格時(shí)，原則上以雙方辦理正式網(wǎng)簽的時(shí)間作為分水嶺，以此來(lái)判斷合同可否繼續(xù)履行。
若買受人在限購(gòu)政策出臺(tái)前便不具有購(gòu)房資格，在網(wǎng)簽時(shí)也無(wú)法符合新出臺(tái)的購(gòu)房政策，則屬于自始缺乏購(gòu)房資格，買賣合同自始履行不能。
購(gòu)房人對(duì)限購(gòu)政策是否知情、對(duì)合同無(wú)法履行是否存在過(guò)錯(cuò)
如果購(gòu)買方因自己過(guò)錯(cuò)，隱瞞自己不具有購(gòu)房資格，或者虛構(gòu)自己具有購(gòu)房資格、偽造文件的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)住。如果購(gòu)買方自己未盡到合理義務(wù)去查詢自己是否具備購(gòu)房資格，而貿(mào)然與出賣人簽訂房屋買賣合同，則由于其存在過(guò)錯(cuò)行為而應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。若出賣人亦明知購(gòu)買人的限購(gòu)情況或者配合購(gòu)買人偽造文件的，法院也會(huì)減輕購(gòu)買方的過(guò)錯(cuò)，減少賠償?shù)臄?shù)額
住房問題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。房產(chǎn)限購(gòu)、限貸令作為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要政策措施，體現(xiàn)了一定的社會(huì)公共屬性。
俗話說(shuō)“買賣不在仁義在”，政府出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策屬于社會(huì)大眾不能預(yù)見的情形，不能草率將責(zé)任歸結(jié)于買受人，買賣雙方應(yīng)相互理解，相互體諒，友好協(xié)商解除合同，由出賣人退還購(gòu)房款或者定金。如果出賣方始終不愿意解除合同的，購(gòu)房方應(yīng)及時(shí)提起訴訟，積極維護(hù)自己權(quán)益。
同時(shí)，黃律師也提醒大家，政策面前，人人平等，在解決剛需的同時(shí)，也要冷靜購(gòu)房。購(gòu)房者在購(gòu)房前，應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)卣欠癯雠_(tái)過(guò)限購(gòu)、限貸等政策，查詢和了解自身是否具備購(gòu)房資格或?qū)儆谙拶?gòu)對(duì)象，做好購(gòu)房前的準(zhǔn)備的工作，以防因自己未盡意義務(wù)的過(guò)錯(cuò)行為致使房屋買賣合同無(wú)法履行，從而造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。